最近笔者遇到了一件关于房改房的继承公证：刘女士的父母均已去世，她是家里的独生女，父母生前是一个单位的，单位给父母分配了一套公房，刘父于1992年病故，1993年国家实行房改政策，刘母按标准价购买了承租公房的70%产权，购买时计算了刘父、刘母合计的工龄数，享受了相关的价格折扣优惠。1997年刘母与童某再婚后，刘母根据房改政策规定的标准价改按成本价购买住房的计算方法补交了房款，购买了余下的30%产权，取得了该住房的完全产权，2003年刘母病故。

     刘女士说：我家的房屋要拆迁了，我不知道怎样才能把房子办到我的名下。

    对于本案中“房改房”的权属问题，我处存在两种观点：

    一种观点：认为该房产应分段计算产权,即刘父与刘母共有按房改标准价政策取得的70%产权，刘母与童某共有再婚后补交差价取得的30%产权。

    另一种观点：认为该房产为刘父与刘母的夫妻共同财产，童某在上述房产享有的产权份额为与刘母共有中的部分。

    为搞清问题症结，小编向大家普及一下“房改房”的相关规定。

    何谓房改房？

    房改房，也称已购公房，所谓房改房就是已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照市场价、成本价或者标准价购买的已建公有住房。

    房改房政策依据

    《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》[国发(1994)43号]， 其规定：向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，实行成本价确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡，标准价房的价格低于成本价房。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。

    《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》[国发(1998)43号]、《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》[建住房(1999)209号]等。

    房改房的特点

    1、购房主体的特定性：购买房改房的人只能是承租公有住房的居民和符合分配住房条件的单位职工。

    2、购房的限定性：公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购买为前提，且每一个家庭只能享受一次。

    3、房价的福利性和优惠性：售房单位按具有优惠性质的标准价或成本价出售给职工，在此基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

    4、产权的制约性：职工以标准价购买的住房，产权的行使受原单位一定程度的限制，一般住用5年后才能依法进入市场。

    房改房购买形式

    根据1994年7月18日国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，房改房的购买方式按市场价、成本价及标准价分为三种。

    1、按照市场价购买的，房屋所有权归职工（包括配偶）所有， 购买的住房可以上市交易；

    2、按成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场；

    3、按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，此房屋产权是单位和职工家庭共有产权。

     综上，本案进行了二次房改

    第一次房改，以标准价购买公房。刘母享受了其与已故配偶刘父的工龄优惠以标准价购买公有住房，取得了房屋70%的产权，故上述产权应为刘母与已故刘父共有。

    第二次房改，刘母按成本价补足房价款，取得了剩下的30%产权。房改补交的房价款仍是建立在刘母使用与刘父的共同工龄按标准价购买公有住房的房改优惠政策的基础上，虽在刘母与童某婚姻存续期间，但购买资格没有发生变化，故房改房的全部产权属于刘母与刘父的夫妻共同财产。

    如补交的房款是用刘母和童某的婚后共同财产出资购买，只能将童某的出资视为对刘母购房的帮扶，按债权关系处理。

    房改房亟待解决的问题

    房改房作为特定历史条件下的一种房屋形式，将逐渐退出历史的舞台。但从目前的情况看，房改房还是普遍存在于各大城市中，成为离婚、继承等相关案件处理时一大难点。

    2013年4月8日，最高院出台了废止司法解释（第十批）的决定，明令废止了[2000]法民字第4号《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》，废止的理由是“与现行房改政策不一致”。

    目前涉及房改房裁判依据仅有《婚姻法司法解释（二）》第十九条及《婚姻法司法解释（三）》第十二条：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理”。

    此解释可以看出最高院重新界定“死亡配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，而非仅仅是一种政策性补贴。此外，只能参考国务院及其部委和各地方政府的政策、规章。房改房政策性较强，上位法依据不足，以至于法院在办理涉及房改房的离婚、继承案件时遇到很多问题， 出现了大量的同案不同判的现象。

    公证机构办理房改房继承公证参照的是住建部建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》，即只要购买“房改房”时享受了已故配偶的工龄优惠就一律作为夫妻共同财产处理。

    此规定太笼统，无法应对现实中出现房改房的复杂情况，执行的标准和尺度难以把控，一样房改房的情况有时会出现不一样的权属结果。如夫妻一方先于房改时死亡，房改协议上未写明双方的工龄计算情况；离异时未对居住权的房屋进行约定，另一方再婚，与再婚配偶共同出资参加房改，计算了再婚配偶的工龄；一方死亡后，另一方直接到不动产登记中心变更登记，将房屋产权登记为个人所有；有的单位直接对职工个人房改；房改房一方无工龄；借名买房人用自己的工龄房改；公房拆迁由承租人个人房改购买产权等等，这些问题都困扰着我们办证。

    结束语：

    房改房属于计划经济时期国家政策性福利分房，具有补偿性、价格低廉性、社会保障性、享受权利一次性等特点，不能简单的依据购房合同签订时间、房产证取得的时间和出资来源作为判断权属的依据，应该认识到工龄等优惠背后所体现的房改政策的本质，从房屋的由来，房改时的状况、房改协议，政策依据等多方因素考虑，作出公平合理的判断。